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Baufinanzierung: Die Tücken des Eigenkapitals

Wer eine Immobilie (ein Haus oder eine Wohnung) kaufen möchte, der braucht Geld. Viel Geld sogar. Meistens von einer Bank, aber auch eigenes Geld, das sogenannte Eigenkapital. Wie viel oder wenig das sein soll und wie es genau aussieht, darüber gibt es unterschiedliche Meinungen und Ansichten. Genau darin verbergen sich die Tücken des Eigenkapitals und das kann gefährlich werden!

Brauche ich wirklich Eigenkapital?

Ja, das brauchst Du! Unbedingt sogar! Es sei denn, Du gehörst zu der sehr kleinen Gruppe derer, die in einem bombensicheren Job extrem gut verdienen. Dann könntest Du die hohen Raten vielleicht gut bezahlen. Dann würdest Du aber vermutlich nicht diesen Artikel lesen, weil Du bis über die Ohren in Arbeit steckst. Du bist aber vermutlich ein ganz normaler Mensch mit einem ganz normalen Gehalt – also brauchst Du Eigenkapital.

Warum brauche ich Eigenkapital?

Ganz einfach: Eigenkapital macht Deine Immobilienfinanzierung günstiger und sicherer – für Dich und für Deine Bank!

Warum sicherer?

Zum einen reduzierst Du mit Eigenkapital Deine monatlichen Raten: Je mehr Geld Du selber hast, desto weniger musst Du Dir bei einer Bank leihen. Klingt logisch, oder?

Du benötigst also einen kleineren Kredit, dadurch sinken Deine Zins- und Tilgungszahlungen. So bleibt Dir jeden Monat von Deinem Gehalt mehr Geld zum Leben. Ein Verlust oder Wechsel des Arbeitsplatzes (mit eventuell geringerem Gehalt, Arbeitslosen- oder Krankengeld) artet dann nicht gleich in eine Katastrophe aus. Auch die Familienplanung kannst Du entspannter angehen.

Zum anderen wird Dein Eigenheim mit einer geringeren Hypothek belastet: Kleiner Kredit = kleine Hypothek.

Sollte ein Umzug erforderlich werden, egal ob aus beruflichen oder privaten Gründen, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Du genügend Geld für Deine Immobilie bekommst, um Deinen Kredit vollständig zurückzuzahlen. Natürlich hoffst Du, dass das nie passiert oder Du Deine Immobilie im Fall der Fälle wenigstens mit Gewinn verkaufen kannst. Welche Richtung die Immobilienpreise in der Zukunft nehmen, kann jedoch niemand vorhersagen.

Das Risiko einer Restschuld nach dem Verkauf ist mit ausreichend Eigenkapital deutlicher geringer als würdest Du Deine Immobilie komplett mit Krediten finanzieren.

Warum günstiger?

Auch für die finanzierende Bank sinkt das Risiko:

1. dass Du Deinen Kredit vielleicht nicht zurückzahlen kannst. Immerhin sorgst Du mit Deinem Eigenkapital ja für niedrige Raten.

2. dass sie im Falle einer Zwangsversteigerung ihr Geld nicht vollständig zurückbekommt. Der gewährte Kredit – und damit die Hypothek, die auf Deiner Immobilie lastet – ist ja deutlich geringer als Verkehrswert Deines Hauses oder Deiner Wohnung. Selbst im Falle einer Zwangsversteigerung bekommt die Bank zuerst ihr Geld, Du bekommst nur das, was dann noch vom Erlös übrig ist.

Das alles dankt Dir die Bank mit einem niedrigeren Zinssatz. Die “Tücken des Eigenkapitals” sind also geringer als die Tücken einer Finanzierung ohne Eigenkapital.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Je mehr Du hast, desto besser ist es. Warum? Das sollte Dir der vorige Absatz schon gesagt haben. Aber noch mal kurz: Eigenkapital macht Deine Immobilienfinanzierung günstiger und sicherer. Mit einer Faustformel kannst Du Dir Dein benötigtes Eigenkapital ganz leicht ausrechnen:

Du solltest etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises der zu finanzierenden Immobilie als Eigengeld haben, MINDESTENS jedoch die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen können. Zu den Nebenkosten zählen:

  • die Maklergebühr: oft etwa 3,75 Prozent des Kaufpreises, manchmal auch mehr
  • die Notargebühr: ca. 1 bis 1,5 Prozent
  • die Gebühren für den Grundbucheintrag: ca. 0,5 Prozent
  • die Grunderwerbssteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent abhängig vom Bundesland, in dem Du kaufst

Zusammen sind das etwa 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Vergiss nicht, dass auch der Umzug Geld kostet oder ein Gutachten, das Du gern haben möchtest.

Was zählt alles zum Eigenkapital?

Darüber gibt es zwar unterschiedliche Meinungen, aber ich rate Dir, es genauso streng zu definieren, wie ein korrekter Kreditsachbearbeiter. Der hat am Ende sowieso das letzte Wort und streicht aus Deiner Rechnung alles raus, was er nicht zum Eigenkapital rechnet.

Zum Eigenkapital gehören:

  • Deine Ersparnisse auf Tagesgeld-, Festgeld- und Bausparkonten
  • Wertpapiere, die Du verkaufst (!): willst Du sie behalten, dann zählen Wertpapiere nicht zum Eigenkapital, da die Kursentwicklung ja nicht vorhersehbar ist. Bei einem (Not-)Verkauf bekommst Du unter Umständen nur einen Bruchteil des eingesetzten Kapitals zurück.

Was sind die Tücken des Eigenkapitals?

Nicht alles, was Du besitzt, zählt im Sinne einer Immobilienfinanzierung zum Eigenkapital. Leider findest Du im Internet dazu widersprüchliche Informationen und auch nicht jeder Kreditvermittler oder -sachbearbeiter berät Dich korrekt. Genau das sind die Tücken des Eigenkapitals – mach Dich selber schlau!

Nicht als Eigenkapital rechnen solltest Du:

  • das Guthaben auf Deinem Girokonto: es dient Deinem Lebensunterhalt und ist für die Zahlung laufender Kosten gedacht.
  • Deinen Notgroschen: Du musst auch künftig für Notfälle gerüstet sein – mit Immobilie sogar mehr als vorher, auch eine Heizung kann mal kaputtgehen, das Dach defekt sein …
  • Deine Kapitallebens- und/oder private Rentenversicherung: auch wenn manche Banken sie beleihen, solltest Du das Risiko nicht eingehen oder Dich zumindest vorher sorgfältig beraten lassen. Im Ernstfall muss die Versicherung aufgelöst werden und Dir droht die Altersarmut. Das gilt in besonderer Weise für Selbständige, die keine gesetzliche Rente zu erwarten haben. Die Altersvorsorge sollte nicht angetastet werden!
  • Ebenfalls für Selbständige gilt: Das Geschäftskonto ist TABU! Möchtest Du Deine Selbständigkeit nicht aufs Spiel setzen, dann lass Dein Geschäftskonto komplett aus der Finanzierung raus. Davon musst Du noch Steuern zahlen, Dein Geschäft am Laufen halten, Rücklagen bilden, Investitionen tätigen, Deine Krankenversicherung finanzieren …
  • Dein zu erwartendes Erbe: vielleicht wollen Deine Eltern noch eine Weltreise machen, dann bleibt nix mehr zum Erben übrig. (Ist auch ihr gutes Recht, schließlich haben sie dafür lange genug gearbeitet.)
    Ein vorweggenommenes Erbe kann auch eine Menge Ärger mit eventuellen Miterben (Geschwistern) verursachen. Da gibt es viel zu überlegen und zu regeln.
  • Dein Auto: Sofern Du keinen Oldtimer in der Garage stehen hast, ist Dein Auto ein Gebrauchsgegenstand, der täglich an Wert verliert und kein Anlagevermögen.
  • Förderungen, die Dir in Aussicht gestellt werden: viele Fördermittel, zum Beispiel von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sind an Bedingungen gebunden und/oder werden erst später ausgezahlt. Geht hier etwas schief und fest eingeplante Zahlungen bleiben aus oder verschieben sich, dann steht Dein Projekt Eigenheim auf dem Spiel!
    Betrachte Fördermittel lieber als Bonus, dann kannst Du Dich darüber freuen und bleibst finanziell flexibel.

TIPP: Schummeln ist NICHT erlaubt! Zum einen könnte man Dich des Kreditbetrugs bezichtigen, zum anderen riskierst Du Deine Immobilienfinanzierung – und das gleich in doppelter Hinsicht:

  • Selbst wenn Dein Kreditvermittler diese Spielchen vielleicht mitmacht, wirst Du bei einem guten (!) Kreditsachbearbeiter nicht damit durchkommen. Er wird mit großer Wahrscheinlichkeit Deinen Kreditantrag ablehnen. Dann fängst Du mit der Kalkulation und/oder mit der Suche wieder von vorne an.
  • Bekommst Du einen Immobilienkredit unter den oben genannten Bedingungen, dann steht Deine Finanzierung auf (sehr) wackligen Beinen. Schneller als Dir lieb ist, könnte das Geld knapp werden und die Ratenzahlung in Gefahr geraten. Außerdem riskierst Du bei einigen Varianten Deine Freundschaft und/oder die gute Beziehung zu Deiner Familie. Sollte die Ratenzahlung mal nicht möglich sein (bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit, durch eine dringend erforderliche Reparatur oder eine teure Anschlussfinanzierung …) oder die erwartete und schon einkalkulierte Förderung ausbleiben, dann werden Deine Freunde oder Deine Familie zur Kasse gebeten oder verlieren gar ihr Heim.

Wo bekomme ich eine gute (= solide) Finanzierung?

Überall und nirgends! Niemand wird Dir die perfekte Finanzierung auf dem Silbertablett servieren, Du musst aktiv danach suchen und DEIN HIRN EINSCHALTEN!

Starte Deine Suche am besten bei Deiner Hausbank, dort kennt man Deine finanzielle Situation sicher schon und Du bekommst erste Informationen, wie eine Finanzierung aussehen könnte. Sieh Dich aber auch im Internet nach aktuellen Finanzierungsangeboten um, dort findest Du oft günstigere Möglichkeiten, als bei Filialbanken. Frag Freunde/Familie/gute Bekannte nach ihren Erfahrungen bei einer Immobilienfinanzierung. Vielleicht kenn sie einen guten Kreditvermittler oder sie können Dir eine Bank empfehlen.

Hier sind noch ein paar wichtige Tipps für Deine Suche:

  1. Verlass Dich nicht auf das erstbeste Angebot, sondern hol Dir mindestens noch ein zweites (oder drittes, viertes …)
  2. Kreditvermittler KÖNNEN Dir eine gute Hilfe sein. Achte auf Empfehlungen/Bewertungen und lies Dir die AGB gründlich durch, BEVOR Du einen Vertrag unterschreibst. Dein Gegenüber sollte Dir unbedingt sympathisch sein, immerhin vertraust Du ihm Deine Zukunft an, zumindest in finanzieller Hinsicht.
  3. Lass Dir nichts aufschwatzen, was Du nicht brauchst oder nicht haben willst! Eine Risikolebensversicherung ist gut, wenn Du (als Alleinverdiener) Deine Familie im Falle Deines Todes absichern willst. Eine Kapitallebensversicherung ist dagegen eher ein Klotz am Bein (teuer und unflexibel), wenn das Geld eh schon knapp ist. Ein Bausparvertrag KANN, MUSS ABER NICHT ein sinnvoller Baustein in Deiner Finanzierung sein. Vielleicht ist Dein Gegenüber auch nur auf eine zusätzliche Provision aus?
  4. Unterschreib nichts, was Du nicht verstehst! Ein guter Sachbearbeiter oder Kreditvermittler beantwortet Dir ALLE Deine Fragen sachlich und kompetent, ohne Dich als Deppen dastehen zu lassen. Er/Sie kennt sich in Deinem Fachgebiet vermutlich auch nicht aus, also scheu Dich nicht, nachzufragen, wenn Du etwas nicht verstanden hast.
  5. Lass Dich nicht drängen! Das Superangebot, das NUR heute noch gilt, gibt es in der Regel nicht. Es soll nur verhindern, dass Du darüber nachdenkst und die Tücken erkennst. Einzige Ausnahme: wenn eine Frist abläuft, in der zum Beispiel eine Förderung beantragt werden kann.

Fazit: Mehr ist besser!

Du siehst, die Tücken des Eigenkapitals sind nicht zu unterschätzen. Sei ehrlich zu Dir selbst und stell Deine Finanzierung auf sichere Beine. Sorge dafür, dass Du ausreichend “echtes” Eigenkapital in Deine Immobilienfinanzierung einbringst. Das erspart Dir (und Deiner Familie) sicher eine Menge schlafloser Nächte und vielleicht auch so manche Katastrophe!

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